MERCADO IMOBILIÁRIO EM PORTUGAL

Momentos antes do COVID-19

Há uns dias, conversando com um cliente investidor, me veio uma ideia de escrever algumas notas – um livre pensar – sobre o mercado imobiliário em Portugal, no arrancar de 2020.

Faço hoje em dois atos: o mercado como ele estava a se caracterizar e após o pânico do COVID-19. Este é o primeiro ato.

Todos os agentes relacionados ao setor imobiliário, consensualmente, percebiam que o mercado estava a se estabilizar. Não era uma má notícia. Alguns falavam até em pequenos ajustes locais, naquelas regiões em que o crescimento dos preços tinha sido mais intenso. Seria este o cenário para 2020/21. Estabilização com algumas correções.

Por outro lado, havia uma pressão política interna, de forma a preservar Lisboa e Porto, principalmente para os portugueses. Os aluguéis – as rendas como se fala por cá – estavam insuportáveis para as famílias portuguesas. Em curso havia um êxodo de Lisboa. A resposta do governo foi travar os Vistos Gold no Porto e em Lisboa.

Para complementar, mudaram as regras do estatuto dos residentes não habituais, e passaram a tributar em 10%, os seus ganhos do país de origem. Estavam a reclamar muito dentro da União Europeia com relação a este benefício.

Para completar, algumas medidas na oferta de arrendamentos com valores apoiados, mais reduzidos, e o aumento da tributação dos alojamentos locais de forma a inibir o crescimento deste setor que roubava imóveis do aluguel de longa duração veio completar o pack. Não gosto das intervenções de governo, apesar de achar que, esta última, foi a única mesmo efetiva.

O governo esqueceu, porém, de atuar de forma mais forte e diligente no lado da oferta: agilizar licenças e burocracias relacionadas aos projetos, era uma possível forma de neutralizar um pouco a demanda. E dar mais apoio financeiro à atividade.

Para compreender este setor, temos que considerar que saímos de uma crise, de quase 10 anos, onde atividade da construção praticamente congelou, e os preços desabaram. Como também perceber, que nada teria acontecido, não fosse a mudança de status de Portugal de um mercado doméstico – e com renda baixíssima – para um mercado internacional com muito mais poder de compra. Tivesse a oferta respondido mais rapidamente e teríamos surfado essa onda com uma valorização dos imóveis mais lenta e saudável e, é claro, mais consistente. Mas é o que temos.

Um outro fator a considerar foi o boom dos alojamentos locais que saltaram de 2013 a 2019 de 10.300 para 92.400, levando a uma escassez de apartamentos para locação normal. Foram causa e efeito do forte arranque do turismo nos últimos anos em Portugal.

E sobre os preços?

Tanto Lisboa quanto Porto estão com preços alinhados em termos europeus, nas rendas e na venda. O problema é que a renda dos portugueses não está. Este sim é um grande problema para os portugueses, mas não para o mercado comprador que é internacional.

Não podemos esquecer que ainda há condições de sustentação pois os juros continuam baixos o que desestimula a aplicação no mercado financeiro e estimula o endividamento. E ainda uma certa escassez de oferta. Convém considerar que há alguns abusos em algumas freguesias do Porto e Lisboa.

E é uma bolha? Normalmente as bolhas vem com financiamentos excessivos o que não é bem o caso de Portugal. O percentual do que é financiado não passa de 40% do valor das transações imobiliárias. No passado já chegaram a financiar 70%. Há uma certa orientação no sentido de cumprir os protocolos de segurança dos financiamentos por parte dos bancos. Com isso havia uma certa tranquilidade no ar. Com alguma atenção, mas sem previsões catastróficas.

Mas tudo isso perdeu o sentido, pois chegaram os tempos do COVID-19, virando tudo de pernas para o ar. Estamos todos perplexos. É como tivéssemos acabado de montar um enorme quebra-cabeças, e ao dar de volta a mesa, vemos que o nosso filho ou cão jogou todo no chão.

Ainda esta semana, após a obtenção de mais informações e com a serenidade necessária, voltarei com o segundo ato sobre os novos tempos que virão. Antecipo que serão muito difíceis.

RL

Setúbal, 19mar20